文；荏苒

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化太快了。去年的時(shí)候貸款難，許多城市的貸款額度吃緊，一些貸款要到第2年才能下來(lái)。平均而言，等待放款的時(shí)間為4到6個(gè)月。但現(xiàn)在放款問(wèn)題已經(jīng)解決，卻又迎來(lái)了還貸難。提前還貸得排隊(duì)，甚至還被曝出要收取違約金。

另外，今年還有一個(gè)特殊的情況。首套房貸款利率可超過(guò)5年LPR的下限20BP。銀行上趕著審批住房貸款，很多城市都可實(shí)行4.25%的利率。需要注意的是，年初大部分城市的利率仍在5.88%以上，不到半年的時(shí)間就降到了4.25%。

金融、土地和人口是房地產(chǎn)發(fā)展不可分割的三個(gè)要素，金融更是其中不可缺少的重要一環(huán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建房建地的關(guān)鍵是金融。如果沒(méi)有錢，說(shuō)什么都沒(méi)用。只有向銀行借錢，才能加快速度，拿地建房搶占市場(chǎng)。

購(gòu)房者也是如此，因?yàn)榉績(jī)r(jià)越來(lái)越高，只能選擇貸款買房，按揭利率的任何波動(dòng)都可能影響購(gòu)房者的月供金額。有時(shí)候，當(dāng)利率比較高的時(shí)候，30年期的貸款利息就足夠買一套房子或車子了。

在房地產(chǎn)火爆的那幾年，房貸利率也一而再再而三地上漲，直到2021年，這種情況才有所緩解。從這一年開(kāi)始，各地的房?jī)r(jià)要么下降，要么上升率收縮，房貸利率也有所下調(diào)。這時(shí)，就有業(yè)主問(wèn)，房貸利率降至4.25%，當(dāng)初房貸利率在5.88%購(gòu)房者的怎么辦?

我們都知道，很多人在售樓處看房子的時(shí)候，一般都會(huì)衡量自己的還款能力，選擇合適的房子。在房?jī)r(jià)基本不跌的背景下，大部分人都愿意買小一點(diǎn)的房子，這樣月供就在自己的可控范圍內(nèi)。然而，疫情爆發(fā)后，很多人的收入下降了，但他們?nèi)匀灰吭逻€房貸，這無(wú)疑給他們以后的生活帶來(lái)了很大的壓力。因此，任何房?jī)r(jià)和利率的下跌都可能讓房主無(wú)法淡定。畢竟，沒(méi)有人愿意看到自己的房子買貴了，比別人多花錢了。

可以說(shuō)，房貸已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)最盛行的貸款類型之一，70%以上的家庭擁有房貸。為了保證房貸市場(chǎng)的平衡，銀行還會(huì)在貸款合同中注明利率。其實(shí)不難理解，這些銀行希望通過(guò)向購(gòu)房者提供貸款來(lái)賺取利息。畢竟，銀行不是福利機(jī)構(gòu)。

而且，由于購(gòu)買時(shí)間的不同，住房貸款的利率也不同。2020年國(guó)內(nèi)住房貸款利率為6.15%，2021年降至5.88%，目前為4.25%。面對(duì)住房貸款利率的不斷下調(diào)，一些簽訂了利率較高貸款合同的購(gòu)房者自然內(nèi)心不舒服。這個(gè)時(shí)候，自然有人會(huì)問(wèn)，在房地產(chǎn)貸款利率不斷下降的情況下，他們能否按照新的利率還貸?

首先需要明確的是，銀行不會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)貸款利率的變化，對(duì)已完成的住房貸款合同進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和變更。這也意味著，無(wú)論房貸利率有多高，自己過(guò)去都與銀行簽訂了貸款合同，現(xiàn)在無(wú)論房貸利率下調(diào)到什么水平，那些前期購(gòu)房的群體，仍然需要按照合同上規(guī)定的房貸利率正常還款。

但這些人真的只能自認(rèn)倒霉嗎?其實(shí)也是有解決辦法的。如果你有足夠的經(jīng)濟(jì)支持，你可以一次性還清房貸。除此之外，即使你沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力一次性償還所有住房貸款，如果你名下有企業(yè)或者有公積金貸款資格，也可以將這些住房貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，達(dá)到減少貸款還款的目的。如果能起到公積金的作用，就能為自己節(jié)省一大筆貸款費(fèi)用。

還有一種情況，購(gòu)房者沒(méi)有能力一次性還清所有債務(wù)，不具備上述資格。在這種情況下，他怎樣才能更大程度地挽回?fù)p失呢?其實(shí)，這是更多普通人的真實(shí)情況。如果是這樣，我們可以盡量減少還款的固定利息，充分利用好等額本金。這也更適合那些資金不足的年輕人。

如果你真的想享受4.25%的利率，還有一個(gè)辦法，那就是賣掉以前的房子，買一套新的。銀行會(huì)根據(jù)第一筆貸款的利息給你發(fā)放一筆抵押貸款。

但是，短期內(nèi)賣房子并不容易。重慶、西安、杭州等城市掛牌二手房數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)套，二手房增值稅、契稅、中介費(fèi)等費(fèi)用也攔下了大量購(gòu)房者。在預(yù)算有限的情況下，人們?nèi)匀粌?yōu)先購(gòu)買新房。

因此，面對(duì)不斷下降的利率，也只能是咬碎了牙齒往肚子里咽。但還是希望相關(guān)部門能考慮到前期購(gòu)房者的住房貸款壓力，比如對(duì)現(xiàn)有住房貸款進(jìn)行調(diào)整，不僅可以提高我們的消費(fèi)能力，還可以提高大家的幸福感。

對(duì)此，你怎么看？